Publicado por Brunetti Propiedades
Comprar una propiedad representa una inversión importante, pero el desembolso inicial no es el único gasto que debe contemplarse. Conservar un inmueble en buenas condiciones requiere atención, mantenimiento y recursos económicos que muchas veces no se tienen en cuenta al momento de tomar una decisión.
Ya sea una casa, un departamento o una propiedad destinada al alquiler, existen gastos periódicos y otros imprevistos que pueden influir en la economía de sus propietarios.
En Mendoza, donde las condiciones climáticas, el uso de los servicios y las características constructivas pueden variar considerablemente según la zona y el tipo de inmueble, conocer estos costos permite planificar mejor y evitar sorpresas.
¿Qué se considera un gasto de mantenimiento inmobiliario?
Son todos aquellos desembolsos necesarios para conservar una propiedad en condiciones adecuadas de funcionamiento, seguridad y habitabilidad.
Algunos se presentan de manera periódica, mientras que otros aparecen cuando se produce un desperfecto o cuando resulta necesario reemplazar algún componente del inmueble.
Entre los más habituales se encuentran:
Mantenimiento de instalaciones eléctricas y sanitarias.
Reparación de griferías, cañerías y desagües.
Pintura interior y exterior.
Mantenimiento de techos, terrazas y sistemas de impermeabilización.
Reparación de puertas, ventanas y cerraduras.
Conservación de patios, jardines y espacios exteriores.
Mantenimiento de calefones, termotanques y otros artefactos.
Limpieza y conservación de espacios comunes en edificios.
La frecuencia y el costo de estas tareas dependen de la antigüedad de la propiedad, la calidad de sus materiales, el uso que recibe y el mantenimiento realizado anteriormente.
¿Qué gastos de mantenimiento debe contemplar el propietario de una casa?
Las casas suelen tener particularidades que pueden generar gastos adicionales respecto de otros tipos de inmuebles.
Por ejemplo, una vivienda con patio, jardín, pileta o espacios exteriores requiere tareas periódicas de conservación. También es importante revisar el estado de los techos, las canaletas, las instalaciones y los cerramientos.
En Mendoza, las lluvias intensas y las variaciones de temperatura hacen especialmente conveniente prestar atención a las cubiertas, las filtraciones y el estado de las instalaciones.
Postergar pequeñas reparaciones puede provocar inconvenientes mayores. Una pérdida de agua que no se soluciona a tiempo, por ejemplo, puede terminar generando humedad, deterioro de paredes y daños en otros sectores de la vivienda.
Por eso, realizar controles periódicos puede ayudar a prevenir reparaciones más costosas.
¿Qué sucede con los gastos de mantenimiento en un departamento?
Los departamentos presentan una dinámica diferente porque algunos espacios y servicios son compartidos con otros propietarios.
En estos casos, además de los gastos propios del interior de la unidad, es importante considerar las expensas y los conceptos que estas incluyen.
Entre los aspectos que pueden generar gastos se encuentran:
Mantenimiento de ascensores.
Limpieza de espacios comunes.
Iluminación de pasillos y sectores compartidos.
Conservación de fachadas.
Mantenimiento de bombas de agua.
Reparaciones de instalaciones generales.
Conservación de terrazas y otros espacios comunes.
Antes de comprar un departamento, resulta conveniente solicitar información sobre las expensas habituales y conocer si existen reparaciones importantes previstas o gastos extraordinarios pendientes.
Esto permite tener una visión más completa del costo de mantener el inmueble.
¿Quién debe hacerse cargo del mantenimiento cuando una propiedad está alquilada?
Esta es una de las consultas habituales entre propietarios e inquilinos.
En términos generales, el propietario debe conservar el inmueble en condiciones de servir al uso y goce convenido y hacerse cargo de las reparaciones que le correspondan legalmente.
Por su parte, el inquilino debe utilizar la propiedad de manera adecuada, conservarla y responder por los deterioros que le sean imputables, según las circunstancias y la normativa aplicable.
Es importante distinguir entre el desgaste normal derivado del uso cotidiano y los daños ocasionados por un uso inadecuado.
Por ejemplo, una reparación necesaria por el deterioro de una instalación debido a su antigüedad no tiene el mismo tratamiento que un desperfecto provocado por una utilización incorrecta.
También pueden existir situaciones particulares que requieran analizar el contrato, el origen del inconveniente y las responsabilidades de cada parte.
Por eso, contar con condiciones contractuales claras y una buena comunicación durante el alquiler ayuda a prevenir desacuerdos.
Los gastos imprevistos: un factor que no conviene ignorar
Uno de los errores más frecuentes al calcular el costo de mantener una propiedad es considerar únicamente los gastos habituales.
Sin embargo, existen reparaciones que pueden aparecer de manera inesperada y representar un desembolso importante.
Algunos ejemplos son:
Rotura de una cañería.
Filtraciones en techos o paredes.
Fallas en instalaciones eléctricas.
Problemas en sistemas de calefacción.
Rotura de bombas de agua.
Reparaciones de aberturas o cerramientos.
Estos inconvenientes pueden requerir intervenciones urgentes y afectar temporalmente el uso de determinados ambientes.
Por este motivo, es recomendable que los propietarios contemplen una reserva económica destinada al mantenimiento y a posibles reparaciones.
¿Cómo planificar los gastos de mantenimiento de una propiedad?
Una buena administración permite anticiparse a los problemas y distribuir los gastos a lo largo del tiempo.
Para conseguirlo, conviene tener en cuenta algunas prácticas:
Realizar revisiones periódicas: controlar instalaciones, techos, griferías, desagües y otros componentes ayuda a detectar problemas antes de que se agraven.
Conservar los comprobantes: guardar facturas de reparaciones, mantenimientos y trabajos realizados permite conocer el historial del inmueble.
No postergar reparaciones necesarias: resolver un desperfecto a tiempo puede evitar daños mayores y gastos adicionales.
Elaborar un presupuesto anual: contemplar los gastos habituales y reservar una parte del presupuesto para posibles imprevistos.
Evaluar la calidad de los trabajos: realizar reparaciones con materiales adecuados y profesionales capacitados puede evitar intervenciones repetidas.
¿Cómo influyen los gastos de mantenimiento en la rentabilidad de una propiedad en alquiler?
Para quienes compran una propiedad con el objetivo de alquilarla, los gastos de mantenimiento tienen un impacto directo en el resultado económico de la inversión.
El valor del alquiler mensual no representa necesariamente la ganancia que obtiene el propietario.
También deben contemplarse los períodos en los que el inmueble permanece desocupado, los gastos que corresponden al propietario, las reparaciones, los impuestos y los costos de administración.
Por ejemplo, una propiedad que genera ingresos mensuales interesantes puede ofrecer una rentabilidad menor a la esperada si necesita reparaciones frecuentes o presenta problemas de mantenimiento.
Por eso, antes de invertir, conviene evaluar no solamente cuánto puede alquilarse un inmueble, sino también cuánto costará conservarlo en buenas condiciones a lo largo del tiempo.
Conclusión: mantener una propiedad también forma parte de una buena inversión
Los gastos de mantenimiento son una parte inevitable de la vida útil de cualquier inmueble. Aunque muchas veces quedan en segundo plano frente al precio de compra o al ingreso por alquiler, pueden influir considerablemente en la economía de sus propietarios.
Conocer las características de la propiedad, realizar controles periódicos y planificar los gastos permite conservar mejor el inmueble y evitar que pequeños inconvenientes se conviertan en problemas mayores.
En Brunetti Propiedades consideramos que tomar decisiones inmobiliarias informadas implica mirar más allá del valor de una propiedad y comprender también los costos y responsabilidades que acompañan su tenencia.
Si estás pensando en comprar, vender o poner en alquiler un inmueble en Mendoza, podemos asesorarte para evaluar sus características y conocer los aspectos que conviene considerar antes de avanzar.
Atte. Juan Pablo Brunetti
BRUNETTI PROPIEDADES
Mat. CCPIM Nº 1713