Publicado por Brunetti Propiedades
Comprar un departamento puede ser una alternativa interesante para quienes buscan su primera vivienda, quieren mudarse a una ubicación más práctica o están pensando en invertir en el mercado inmobiliario.
Sin embargo, antes de elegir una propiedad, es importante mirar más allá del precio de venta. Vivir en un departamento implica afrontar gastos propios de la unidad y, en muchos casos, contribuir al mantenimiento de los espacios comunes del edificio.
Las expensas, los servicios, los impuestos y las posibles reparaciones pueden modificar considerablemente el presupuesto mensual.
En Mendoza, dos departamentos de características similares pueden tener costos diferentes según el edificio, su antigüedad, los servicios disponibles y el estado de conservación.
En esta guía te explicamos qué gastos conviene revisar antes de comprar y cómo comparar dos propiedades para tomar una decisión más informada.
1. Las expensas: uno de los primeros gastos que tenés que consultar
Las expensas son las contribuciones que permiten afrontar los gastos comunes de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.
Entre los conceptos que pueden incluir se encuentran:
Sueldos y cargas del personal del edificio.
Honorarios de administración.
Limpieza de espacios comunes.
Electricidad de pasillos y sectores compartidos.
Mantenimiento de ascensores.
Seguros comunes.
Conservación de instalaciones.
Jardinería y mantenimiento de espacios verdes.
Seguridad, si el edificio cuenta con ese servicio.
El importe depende de la estructura de gastos del consorcio, la cantidad de unidades, los servicios disponibles y las necesidades de mantenimiento.
Por eso, antes de comprar, no te quedes solamente con el importe informado en un aviso inmobiliario. Pedí liquidaciones recientes y consultá si existen trabajos previstos o gastos extraordinarios que puedan modificar el presupuesto.
¿Qué diferencia hay entre expensas ordinarias y extraordinarias?
Las expensas ordinarias suelen estar relacionadas con los gastos habituales de funcionamiento y conservación del edificio. Las extraordinarias, en cambio, pueden corresponder a obras, mejoras u otros gastos no habituales.
La clasificación concreta y las obligaciones de pago deben analizarse según la naturaleza del gasto, la normativa vigente y, si se trata de un alquiler, las condiciones legales y contractuales aplicables.
Podés consultar la guía oficial sobre propiedad horizontal en Argentina.
2. ¿Un edificio con amenities siempre es más caro de mantener?
No necesariamente, pero contar con servicios adicionales puede generar más gastos de funcionamiento.
Un edificio con pileta, gimnasio, salón de usos múltiples, seguridad o amplios jardines necesita recursos para conservar esos espacios.
Antes de elegir, preguntate cuánto valorás realmente esos servicios y si estás dispuesto a afrontar los costos asociados.
Por ejemplo, una persona que trabaja muchas horas fuera de su casa quizás prefiera un edificio con pocos espacios comunes. En cambio, una familia puede considerar que un patio compartido o un salón de usos múltiples son ventajas importantes.
La decisión no debería basarse solamente en la cantidad de amenities, sino en el equilibrio entre comodidad, necesidades personales y presupuesto.
3. Servicios: ¿qué paga cada departamento?
Además de las expensas, hay que contemplar los servicios vinculados con la unidad.
Entre los más habituales están la electricidad, el agua, el gas natural, internet y telefonía, además de otros servicios contratados.
Es importante averiguar cómo se distribuyen los consumos. Algunos edificios tienen servicios con medición individual y otros pueden incluir determinados conceptos dentro de las expensas.
No supongas que todos los gastos están incluidos en la liquidación mensual. Pedí una explicación de los conceptos y verificá qué facturas tendrás que pagar por separado.
También conviene revisar la calefacción, la ventilación y la aislación del departamento, porque influyen en el confort y el consumo energético.
Consejo práctico: si es posible, solicitá facturas recientes de los servicios para contar con una referencia de los consumos habituales antes de comprar.
4. Impuestos y obligaciones vinculadas con el inmueble
Al comprar un departamento, también tenés que informarte sobre las obligaciones tributarias que corresponden a la propiedad.
En Mendoza, el Impuesto Inmobiliario provincial es administrado por la Administración Tributaria Mendoza (ATM). Según la ubicación, también pueden existir tasas o conceptos municipales aplicables.
Antes de concretar la operación, verificá la situación fiscal del inmueble y consultá cuáles son las obligaciones que deberás afrontar como titular.
Podés consultar la información oficial en ATM Mendoza.
Los importes no son iguales para todas las propiedades. Por eso, conviene revisar los datos específicos del departamento que estás evaluando.
También es importante distinguir los gastos periódicos de los gastos de adquisición, que se producen al momento de concretar la compra y deben contemplarse por separado en el presupuesto inicial.
5. Mantenimiento dentro del departamento
Aunque el edificio tenga una administración responsable, la unidad también necesita cuidados.
Según su antigüedad y estado, pueden aparecer gastos relacionados con:
Reparaciones de griferías.
Mantenimiento de artefactos.
Pintura.
Reparación de persianas y aberturas.
Problemas de humedad.
Renovación de instalaciones.
Conservación de pisos y revestimientos.
Reemplazo de equipos de climatización.
Es recomendable distinguir entre las reparaciones que corresponden a la unidad y aquellas relacionadas con partes comunes del edificio.
Si comprás un departamento usado, consultá qué trabajos se hicieron recientemente y observá especialmente los baños, la cocina, las aberturas y las instalaciones.
Una propiedad renovada puede reducir algunas necesidades inmediatas, aunque ninguna vivienda está completamente libre de mantenimiento.
6. El fondo de reserva y las obras del consorcio
Uno de los aspectos que suele pasar desapercibido al comprar un departamento es el estado general del edificio.
Aunque la unidad esté impecable, pueden existir necesidades de mantenimiento en ascensores, cubiertas, cañerías, fachadas o instalaciones comunes.
Por eso, es útil consultar si hay reparaciones importantes pendientes, si se aprobaron obras en asamblea, si existen deudas relevantes del consorcio, qué recursos hay disponibles para futuros trabajos y si se prevén contribuciones adicionales.
La existencia y suficiencia de un fondo de reserva depende de cada consorcio. Lo importante es conocer su situación y no asumir que todos los edificios cuentan con recursos suficientes para afrontar cualquier reparación.
Estos datos pueden ayudarte a anticipar gastos que no siempre se reflejan en las expensas habituales.
7. ¿Cómo comparar dos departamentos con precios similares?
Imaginá que estás evaluando dos departamentos en el Gran Mendoza.
El primero tiene un precio de venta atractivo, pero el edificio necesita reparaciones importantes y sus gastos comunes son elevados.
El segundo cuesta un poco más, pero cuenta con instalaciones en buen estado, gastos más previsibles y menos trabajos pendientes.
No se puede determinar cuál es la mejor opción sin analizar los números. El objetivo es comparar el costo total de cada alternativa y no solamente el valor de compra.
Podés organizar la información de la siguiente manera:
ConceptoDepartamento ADepartamento BPrecio de compraImporte realImporte realExpensas mensualesImporte realImporte realServiciosEstimación propiaEstimación propiaImpuestos y tasasSegún el inmuebleSegún el inmuebleMantenimientoSegún el estadoSegún el estadoObras previstasConsultarConsultarGastos de adquisiciónPresupuesto de la operaciónPresupuesto de la operaciónEsta comparación permite detectar diferencias que no siempre se observan durante una visita.
8. ¿Qué pasa si querés comprar para alquilar?
Si tu objetivo es invertir, los gastos del departamento también influyen en la rentabilidad.
No alcanza con estimar cuánto podrías cobrar de alquiler. También hay que contemplar los períodos sin inquilinos, el mantenimiento, los gastos de adquisición, las obligaciones tributarias y los costos que efectivamente debas asumir como propietario.
Además, es importante distinguir entre los gastos que paga el propietario y aquellos que pueden corresponder al inquilino según la normativa y el contrato.
Una propiedad con un alquiler atractivo puede ofrecer un resultado diferente si tiene expensas elevadas, reparaciones frecuentes o necesidades de inversión próximas.
Antes de comprar, conviene realizar una evaluación económica con escenarios conservadores y no dar por garantizada una ocupación permanente ni una renta determinada.
9. Qué revisar antes de reservar un departamento
Antes de avanzar con la compra, conviene evaluar los principales aspectos que pueden afectar tu presupuesto:
Expensas: solicitar las últimas liquidaciones y consultar si hay gastos extraordinarios.
Estado del edificio: averiguar si existen obras pendientes o reparaciones importantes.
Servicios: verificar qué conceptos se pagan por separado y cuáles se incluyen en los gastos comunes.
Impuestos y tasas: consultar las obligaciones vinculadas con el inmueble.
Instalaciones: inspeccionar baños, cocina, cañerías, electricidad y aberturas.
Deudas pendientes: consultar si existen obligaciones relevantes vinculadas con la unidad o el consorcio.
Mantenimiento: estimar las reparaciones que podrían ser necesarias a corto y mediano plazo.
Presupuesto personal: comparar los gastos previstos con tus ingresos y capacidad de ahorro.
Rentabilidad potencial: si comprás para invertir, evaluar los ingresos esperados y todos los costos asociados.
Cuanta más información tengas antes de reservar, más herramientas vas a tener para comparar opciones y evitar sorpresas después de la compra.
Tip Brunetti
Cuando compares departamentos, pedí información sobre la unidad y también sobre el edificio. Las expensas actuales, las obras pendientes y el estado de las instalaciones pueden ser tan relevantes como la superficie o la ubicación.
Una buena compra no consiste únicamente en encontrar un departamento lindo, sino en elegir una propiedad que puedas mantener de manera sostenible.
En Brunetti Propiedades te ayudamos a evaluar alternativas de compra en Mendoza y a encontrar una propiedad que responda a tus necesidades.
Atte. Juan Pablo Brunetti BRUNETTI PROPIEDADES Mat. CCPIM Nº 1713