Publicado por Brunetti Propiedades
Comprar una vivienda propia es uno de los objetivos más importantes para muchas personas y familias. Sin embargo, acceder a un crédito hipotecario no significa necesariamente que el banco financiará la totalidad del valor del inmueble.
Antes de comenzar la búsqueda, es fundamental conocer cuánto dinero necesitás tener ahorrado, qué porcentaje del precio podría financiar la entidad bancaria y cuáles son los gastos adicionales que deberás afrontar durante la operación.
Una buena planificación financiera te permitirá establecer un presupuesto realista, elegir propiedades acordes a tus posibilidades y avanzar con mayor seguridad hacia la compra de tu vivienda.
1. El anticipo: la primera suma que necesitás ahorrar
Uno de los principales aspectos que debés considerar es el porcentaje del valor de la propiedad que el banco está dispuesto a financiar.
En Argentina, las condiciones varían según la entidad bancaria, la línea de crédito y el perfil del solicitante. Algunas líneas publican financiación de hasta el 70 %, 75 % u 80 % del valor de la vivienda, por lo que el comprador debe contar con ahorros para cubrir la parte restante. Estos porcentajes son máximos de referencia y no garantizan la aprobación de un préstamo por ese monto.
Por ejemplo, si una propiedad cuesta USD 100.000 y el banco financia el 75 % del valor considerado para la operación, el cálculo sería el siguiente:
Valor de la propiedad: USD 100.000.
Financiación bancaria del 75 %: USD 75.000.
Ahorro necesario para cubrir el 25 % restante: USD 25.000.
En este escenario, el comprador necesitaría contar con USD 25.000 para cubrir la parte del precio que no financia el banco, además de los gastos asociados a la compraventa.
Es importante tener presente que la financiación efectiva puede depender de la tasación bancaria, del precio de compra y de las condiciones particulares del préstamo. Por eso, antes de comprometerte con una propiedad, conviene confirmar el monto que la entidad está dispuesta a otorgarte.
2. Los gastos de escritura y otros costos de la operación
Además del anticipo, comprar una vivienda implica afrontar gastos que deben incluirse en el presupuesto inicial.
Entre los principales conceptos que conviene consultar se encuentran:
Gastos notariales y de escritura: corresponden a las tareas necesarias para formalizar la compraventa y transferir el dominio.
Impuestos, tasas y certificados: pueden variar según la operación, la situación del inmueble y la normativa aplicable.
Honorarios profesionales: pueden corresponder a los servicios inmobiliarios y a otras intervenciones profesionales, según lo acordado y la legislación vigente.
Gastos bancarios: pueden incluir costos de tasación, seguros, comisiones u otros conceptos previstos en las condiciones del préstamo.
Mudanza y gastos iniciales: si bien no forman parte necesariamente de la compraventa, es conveniente reservar dinero para el traslado, los servicios y las primeras necesidades de la vivienda.
En Mendoza, los importes concretos deben consultarse según las características de la operación y las condiciones vigentes. No todas las compraventas tienen los mismos gastos ni estos se distribuyen necesariamente de la misma manera entre las partes.
Por este motivo, es recomendable solicitar una estimación de los costos antes de avanzar y evitar destinar todos los ahorros exclusivamente al anticipo.
3. ¿Cuánto necesitás ahorrar según el valor de la propiedad?
Para comprender mejor cómo influye el porcentaje de financiación, veamos tres ejemplos hipotéticos. En todos los casos se supone que el banco financia el 75 % del valor de la vivienda y que el comprador debe aportar el 25 % restante.
Si la propiedad cuesta USD 60.000:
Necesitarías USD 15.000 para cubrir la parte no financiada.
Si la propiedad cuesta USD 80.000:
Necesitarías USD 20.000 para cubrir la parte no financiada.
Si la propiedad cuesta USD 100.000:
Necesitarías USD 25.000 para cubrir la parte no financiada.
Estos importes representan únicamente el anticipo estimado. A ellos deberás sumar los gastos de la operación y cualquier diferencia que surja de las condiciones efectivas del crédito.
La clave es utilizar estos cálculos como punto de partida y luego reemplazar los porcentajes estimados por los datos concretos de la entidad bancaria elegida.
4. No te fijes solamente en el dinero que tenés ahorrado
Contar con el anticipo necesario es importante, pero no es el único requisito para acceder a un crédito hipotecario.
Los bancos también evalúan la capacidad de pago del solicitante, sus ingresos demostrables, sus compromisos financieros y su historial crediticio, entre otros factores.
En muchas líneas hipotecarias, la cuota inicial no puede superar un porcentaje determinado de los ingresos computables. El límite exacto depende de cada entidad y de sus condiciones de otorgamiento.
Además, si estás evaluando un crédito UVA, debés tener en cuenta que el capital del préstamo se expresa en Unidades de Valor Adquisitivo, cuyo valor se actualiza según un índice vinculado a la inflación. En consecuencia, las cuotas en pesos y el saldo pendiente pueden aumentar con el tiempo.
Por eso, antes de solicitar el préstamo, es importante analizar no solamente si podés pagar la primera cuota, sino también cómo se integraría ese compromiso a tu presupuesto familiar a largo plazo.
5. Cómo organizar tus ahorros antes de buscar una propiedad
Una vez que conocés los principales gastos, podés comenzar a organizar tus finanzas para avanzar con mayor claridad.
Algunas recomendaciones útiles son:
Definí un presupuesto máximo de compra. Establecé cuánto podés destinar a la vivienda sin comprometer tus gastos habituales ni tus necesidades futuras.
Calculá el anticipo y los gastos adicionales. No te limites a reunir el porcentaje que el banco no financia. Reservá también dinero para los costos de la operación.
Compará diferentes entidades bancarias. Revisá los porcentajes de financiación, las tasas de interés, los plazos, los requisitos de ingresos y el costo financiero total.
Solicitá una evaluación crediticia previa. Conocer tu capacidad de financiación antes de elegir una propiedad te ayudará a orientar la búsqueda hacia opciones viables.
Conservá un fondo de reserva. Siempre que sea posible, evitá utilizar la totalidad de tus ahorros en la compra. Mantener un respaldo para imprevistos puede ayudarte a afrontar los primeros meses como propietario.
6. ¿Cuándo conviene comenzar a buscar una vivienda?
No es necesario esperar a tener todos los ahorros reunidos para empezar a informarte sobre el mercado inmobiliario. Conocer los valores de las propiedades, las zonas que te interesan y las alternativas disponibles puede ayudarte a establecer un objetivo de ahorro más concreto.
Sin embargo, antes de realizar una oferta o asumir un compromiso de compra, es fundamental verificar que la propiedad sea compatible con las condiciones del crédito y que dispongas de información suficiente sobre la financiación.
También es conveniente consultar con el banco qué documentación requiere del inmueble, cuáles son los plazos de evaluación y qué condiciones deben cumplirse para que el préstamo pueda concretarse.
Una búsqueda bien planificada puede ahorrarte tiempo y evitar que avances con una operación que después no resulte viable.
Conclusión: planificar tus ahorros es el primer paso hacia tu vivienda propia
Comprar una vivienda con crédito hipotecario requiere mucho más que reunir el anticipo. También es necesario contemplar los gastos de escritura, los costos bancarios, la capacidad de pago y las condiciones particulares de la financiación.
Conocer estos factores de antemano te permitirá definir un presupuesto realista, comparar alternativas y elegir una propiedad que se adapte a tus posibilidades.
En Brunetti Propiedades podemos ayudarte a conocer las opciones disponibles en Mendoza y encontrar una propiedad acorde a tus necesidades y a tu presupuesto.
Atte. Juan Pablo Brunetti
BRUNETTI PROPIEDADES
Mat. CCPIM Nº 1713