Publicado por Brunetti Propiedades | #PrimeroVos –
Hasta hace muy poco, el sistema impositivo argentino sobre los inmuebles era un laberinto confuso que coexistía con dos regímenes distintos. La reforma de 2026 viene a simplificar esto, eliminando la última gran carga nacional sobre la transferencia de propiedades para personas humanas.
1. El fin del "Doble Estándar": Adiós al ITI y al Impuesto Cedular
Para entender el impacto, hay que recordar de dónde venimos:
* Antes de julio 2024: Si vendías una propiedad comprada antes de 2018, pagabas el ITI (1,5%). Si la habías comprado después de 2018, pagabas el Impuesto Cedular (15% sobre la ganancia).
* Desde enero 2026: El proyecto de modernización fiscal elimina definitivamente el impuesto cedular del 15%. Esto significa que ya no importa cuándo compraste la propiedad: la venta para personas humanas queda exenta de Ganancias.
2. ¿Cómo beneficia esto específicamente al Vendedor?
El ahorro es sustancial y directo. Imaginemos una propiedad en la Quinta Sección de Mendoza valuada en USD 150.000:
* Ahorro de capital: Bajo el régimen anterior, si el vendedor había obtenido una ganancia importante respecto al precio de compra, el 15% de esa diferencia podía representar miles de dólares. Hoy, ese dinero queda en manos del vendedor.
* Simplificación del trámite: Se eliminan trámites ante ARCA (ex AFIP) para solicitar certificados de no retención en muchos casos, agilizando los tiempos de cierre de la operación.
* Venta y Recompra: Al no tener que detraer impuestos del capital obtenido, el vendedor tiene más liquidez para saltar a una propiedad mayor (el famoso "upsize"), dinamizando la cadena de ventas.
3. El impacto en el Comprador y la Negociación
Aunque el impuesto lo paga el vendedor, el comprador es el gran beneficiado indirecto:
* Precios más competitivos: Históricamente, los vendedores "inflaban" el precio de venta un 2% o 3% para cubrir los costos impositivos y notariales. Sin esta carga, los valores de cierre tienden a ser más reales.
* Mayor margen de negociación: Al saber que el vendedor se ahorra una suma importante en impuestos, el comprador tiene un argumento sólido para negociar una rebaja en el precio final.
4. La "Transparencia" del Mercado: El fin de las escrituras por montos mínimos
Este es quizás el efecto más saludable para el sector:
"Durante décadas, la alta carga impositiva incentivó que las propiedades se escrituraran por el valor fiscal o montos mínimos para evadir el impuesto. Con la exención de 2026, ya no hay incentivo para ocultar el precio real."
– Seguridad Jurídica: Escriturar por el valor real protege al comprador ante cualquier eventualidad legal o reclamo futuro.
* Mejores Créditos Hipotecarios: Para que un banco otorgue un crédito, necesita que el valor de escritura sea real. Esta transparencia impositiva es el combustible que los créditos UVA necesitan para masificarse en Mendoza.
5. Bonus: Exención en Alquileres
La reforma no solo toca la venta. Desde enero de 2026, los ingresos por alquiler de vivienda para casa-habitación también están exentos de Ganancias. Esto aumenta la rentabilidad neta del propietario entre un 15% y un 35%, lo que debería presionar a la baja los precios de los alquileres en el Gran Mendoza al aumentar la oferta de viviendas disponibles.
Atte.
Juan Pablo Brunetti
BRUNETTI PROPIEDADES
Mat. CCPIM Nº 1713
