Publicado por Brunetti Propiedades | #PrimeroVos –
Comprar “en pozo” (antes o durante la construcción) puede darte una entrada más baja, financiación en cuotas y plusvalía al recibir la unidad terminada. Pero el éxito de la inversión no depende de la suerte: se planifica.
Acá tenés una guía práctica —con foco en Argentina y algunos puntos locales de Mendoza— para evaluar un proyecto con lupa en 2025.
1) Entendé cómo está armado el proyecto
La estructura legal importa. En Argentina, lo más habitual es el fideicomiso al costo: los compradores aportan dinero para construir y reciben la unidad a la entrega. El fideicomiso crea patrimonio separado (los bienes del proyecto no se confunden con los del desarrollador). Pedí:
-Copia del contrato de fideicomiso y sus anexos (memoria descriptiva, plano de unidades, cuadro de superficies).
-Comprobante de inscripción donde corresponda (IGJ en CABA u organismo local) y datos del fiduciario. El marco aplicable y requisitos instrumentales surgen del Código Civil y Comercial y la normativa de la IGJ.
Tip: si no es fideicomiso, pedí el boleto de compraventa modelo y verificá cómo se protegen los fondos y la titularidad del terreno hasta escriturar.
2) Hacé due diligence del desarrollador
-Antecedentes: obras entregadas, plazos reales, calidades, reclamos posventa.
-Equipo técnico: estudio de arquitectura, dirección de obra, constructor.
-Titularidad del terreno: solicitá informe/certificado de dominio e inhibiciones en el Registro de la Propiedad (Mendoza: Dirección de Registros Públicos).
-Permisos: pedí evidencia del permiso de obra y planos aprobados por la municipalidad donde se construye (ej., Ciudad de Mendoza: “permiso de obra” y etapas hasta “final de obra”).
Señales de alerta: terreno en “gestión de compra” (sin escritura/posesión), permisos “en trámite” eternos, cambios de proyecto frecuentes sin respaldo técnico, caja del fideicomiso mezclada con otras obras.
3) Precio, moneda y cláusula de ajuste
En 2025 sigue habiendo proyectos que ajustan sus cuotas para acompañar los costos de construcción. Vas a ver referencias a:
-Índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción): refleja variación del costo de un edificio tipo y se publica mensualmente.
-ICC del INDEC (Índice del Costo de la Construcción): indicador oficial de costos (también mensual).
-UVA/UVI: unidades que se actualizan por inflación/índices oficiales y a veces se usan en fideicomisos o planes de ahorro/vivienda.
Cómo protegerte:
-Preferí ajustes claros, con ejemplos numéricos y fechas de corte.
-Techo de ajuste o mixto (p. ej., parte en USD fijos + parte indexada).
-Si cotiza en USD, definí tipo de cambio aplicable y momento de conversión (p. ej., BNA vendedor al día hábil previo a cada pago, criterio usado en escrituras).
4) Plan de pagos vinculado a hitos de obra
Negociá que los desembolsos grandes coincidan con avances verificables:
1) Pozo y fundaciones
2) Estructura
3) Albañilería / cerramientos
4) Instalaciones
5) Terminaciones / amenities
6) Posesión (retené un % hasta corregir observaciones de entrega)
Esto alinea intereses y reduce tu riesgo de obra.
5) Plazos, tolerancias y penalidades
-Plazo de entrega con una tolerancia razonable (p. ej., 6–12 meses) definida por causas objetivas.
-Penalidad por mora si se excede la tolerancia (intereses, reintegros o cláusula de salida sin costo).
-Cronograma de amenities y áreas comunes con fecha y estándar.
6) Documentación mínima que deberías ver/guardar
Antes de señar:
-Contrato de fideicomiso o boleto completo + anexos técnicos.
-Título y informe de dominio del terreno.
-Permiso de obra y planos aprobados (ordenanzas locales).
-Memoria descriptiva (materiales, terminaciones, carpinterías, climatización, eficiencia energética).
-Reglamento de copropiedad proyectado y expensas estimadas (incluyendo costo de amenities).
-Cláusulas de ajuste, cesión de boleto, cambios de proyecto, plazo, penalidades y garantías.
Al escriturar:
-Final de obra / conformes a obra (según municipio).
-Reglamentación de PH inscripta, planos definitivos, acta de posesión y manual de uso/mantenimiento.
7) Impuestos y gastos (visión rápida)
-Impuesto de Sellos (provincial, sobre instrumentos/contratos). En Mendoza, la alícuota general para 2025 se redujo al 1,25% y la provincia aprobó un plan de eliminación gradual hacia 2030 (ver ley impositiva 2025). Consultá cómo se distribuye entre partes en tu operación concreta.
-Gastos de escritura, tasas de registro y honorarios profesionales (notariales, gestoría). Verificá el detalle con tu escribano. (Ejemplos orientativos varían por jurisdicción.)
-Si comprás “desde pozo”, no confundas gastos de escritura con ajustes de obra: son conceptos distintos.
Recomendación: pedí presupuesto de escrituración a tu escribano y liquidación estimada de sellos con normativa vigente local (ATM Mendoza).
8) Calidad, posventa y garantías
Además de las garantías legales por vicios y la responsabilidad decenal del constructor/dirección por ruina o impropiedad (hasta 10 años desde la aceptación de la obra, según CCCN), exigí garantía contractual de terminaciones e instalaciones con plazos y canal de reclamos.
Checklist de posventa útil:
-Acta de observaciones de entrega
-Plazos de respuesta máximos
-Responsable técnico y contacto
-Protocolos de prueba (agua, gas, electricidad), manuales y garantías de equipos
9) ¿Cómo leer la plusvalía esperada?
La ganancia viene de la brecha entre precio en obra y valor de mercado a la posesión. Para estimarla:
-Compará valores de usados y a estrenar en la zona hoy.
-Modelá escenarios con índices de costo (CAC/ICC) y plazos realistas.
-Sumá gastos de escrituración y equipamiento (cocina, interiores, aires) para una tasa interna de retorno honesta.
10) Buenas prácticas de negociación en 2025
-Pedí todo por escrito (cambios de memoria, plazos, bonificaciones).
-Hitos de pago auditables y cuenta fiduciaria identificada.
-Cap a los ajustes o mix de moneda/índice.
-Cláusula de salida si hay demoras graves o cambios sustanciales de proyecto.
-Entrega con servicios (gas/luz/agua) y amenities operativos o retención hasta su habilitación.
11) Particularidades locales de Mendoza (útiles al decidir)
-Confirmá permiso de obra y normativa aplicable en el municipio (Ciudad, Luján de Cuyo, San Rafael, Junín, etc.).
-Consultá Registro de la Propiedad por informes de dominio/inhibiciones y ATM por informes catastrales y liquidación de sellos.
-Considerá logística (transporte, cocheras, servicios) y costos de consorcio esperados para amenities (pileta, SUM, cowork, gym).
12) Resumen ejecutivo (si tenés que decidir rápido)
1) Pedí los papeles básicos: título del terreno, planos aprobados, permisos y contrato completo.
2) Ajustes claros: verificá si actualizan por CAC, ICC, UVA o UVI ? poné un tope y definí en qué tipo de cambio se liquida.
3) Pagos seguros: que estén atados a avances reales de la obra y dejá un porcentaje retenido hasta después de la entrega.
4) Plazos firmes: que el contrato tenga tolerancia y también penalidad por demora.
5) Costos de escritura y sellos: pedí números cerrados. ? En Mendoza en 2025, alícuota general = 1,25%.
6) Garantías y posventa: asegurate de la responsabilidad decenal (10 años) y del servicio posventa.
Siempre es importante tomar decisiones informadas.
Atte.
Juan Pablo Brunetti
BRUNETTI PROPIEDADES
Mat. CCPIM Nº 1713
