Publicado por Brunetti Propiedades
Tasar una propiedad que necesita refacciones puede ser más complejo que valorar un inmueble en buen estado. Cuando una vivienda presenta problemas de mantenimiento, instalaciones antiguas o ambientes que requieren renovación, es necesario analizar mucho más que su superficie y ubicación.
Una de las principales preguntas es cuánto vale actualmente la propiedad y cuánto podría valer después de realizar determinadas mejoras.
Y hay algo fundamental que tener en cuenta: el costo de una reforma no necesariamente se suma peso por peso al valor de la propiedad.
Primero se analiza el estado actual
Una tasación parte de la propiedad tal como se encuentra al momento de ser evaluada.
Por eso, es necesario observar aspectos como:
- Estado general de conservación.
- Antigüedad.
- Instalaciones eléctricas y sanitarias.
- Cocina y baños.
- Pisos, revestimientos y aberturas.
- Humedad o problemas constructivos.
- Calidad de las terminaciones.
- Distribución de los ambientes.
- Necesidad de reparaciones inmediatas.
No todas las refacciones tienen la misma importancia. Una propiedad que necesita pintura no se encuentra en la misma situación que otra que requiere renovar completamente sus instalaciones.
¿Cómo influyen las refacciones en el valor?
Las reformas pendientes pueden reducir el valor de una propiedad porque el comprador deberá asumir tiempo, dinero y esfuerzo para ponerla en condiciones.
Por eso, al analizar el inmueble, también es necesario preguntarse:
¿Cuánto tendría que invertir un comprador para llevar esta propiedad al estado que espera?
Ese costo puede influir en el valor de mercado, pero no debe trasladarse automáticamente al precio como si fuera una simple resta.
El costo de una reforma no es igual al valor que agrega
Este es uno de los errores más frecuentes.
Un propietario puede invertir una determinada cantidad de dinero en una cocina, un baño o una renovación general y esperar recuperar exactamente ese monto al vender.
Sin embargo, el mercado no funciona de esa manera.
Una reforma puede mejorar notablemente la propiedad, hacerla más atractiva y facilitar su comercialización, pero eso no significa necesariamente que el valor aumente en la misma proporción que el dinero invertido.
Por ejemplo, gastar USD 10.000 en una renovación no implica automáticamente que la propiedad pase a valer USD 10.000 más.
El resultado dependerá de la calidad de la reforma, el tipo de propiedad, la zona, las características de los compradores y los valores de inmuebles similares.
Los compradores también descuentan el trabajo que deberán realizar
Una propiedad que necesita muchas reformas puede tener un grupo de compradores más reducido.
Algunos compradores buscan inmuebles listos para mudarse, mientras que otros prefieren comprar una propiedad con potencial de transformación y adaptar los espacios a sus gustos.
Por eso, una propiedad para refaccionar puede resultar atractiva, pero generalmente debe tener un precio que contemple el trabajo que el futuro propietario tendrá que realizar.
¿Qué pasa con una propiedad que tiene buen terreno pero una construcción antigua?
En determinados casos, el valor puede estar más relacionado con el terreno que con el estado de la construcción.
Esto puede suceder, por ejemplo, cuando una vivienda antigua se encuentra sobre un lote amplio y bien ubicado.
En esas situaciones, no alcanza con mirar solamente los metros cuadrados construidos. También es necesario analizar el terreno, la ubicación y las posibilidades que ofrece la propiedad.
¿Cómo se determina el valor?
Para llegar a una tasación razonable se analizan diferentes variables:
Ubicación
La zona, la calle, los accesos, los servicios y el entorno tienen una influencia directa sobre el valor.
Superficie
Se consideran tanto los metros cuadrados del terreno como los de la construcción.
Estado
El nivel de conservación y las reparaciones necesarias pueden generar diferencias importantes frente a propiedades similares.
Características
Distribución, cantidad de ambientes, baños, cochera, patio, jardín, orientación y otras características particulares.
Propiedades comparables
Se analizan inmuebles similares que permitan conocer cómo está funcionando el mercado para propiedades con características semejantes.
Potencial
También puede considerarse qué posibilidades tiene la propiedad después de determinadas mejoras o transformaciones.
¿Conviene refaccionar antes de vender?
No existe una respuesta única.
En algunos casos, realizar determinadas mejoras puede ayudar a presentar mejor la propiedad, ampliar el universo de compradores y facilitar la venta.
En otros, invertir grandes cantidades de dinero antes de vender puede no resultar conveniente, especialmente si las reformas no generan un incremento equivalente en el valor.
Por eso, antes de comenzar una obra importante, es recomendable conocer cómo podría impactar esa inversión en el valor de mercado de la propiedad.
Una tasación no es simplemente restar el costo de las reformas
Si una propiedad en buen estado vale determinado monto y una reforma cuesta cierta cantidad, no significa automáticamente que una propiedad para refaccionar valga exactamente la diferencia.
El mercado también considera el riesgo, el tiempo que demandará la obra, el esfuerzo necesario y las preferencias de los compradores.
Por eso, una tasación profesional busca interpretar todas esas variables y determinar un valor acorde con las condiciones reales del mercado.
¿Qué información necesita un propietario?
Para realizar una valoración adecuada, es importante conocer las características del inmueble, su estado actual, las mejoras realizadas y las reformas pendientes.
Cuanto más completa sea la información disponible, mejor podrá analizarse la propiedad y compararla con inmuebles similares.
Atte. Juan Pablo Brunetti BRUNETTI PROPIEDADES Mat. CCPIM Nº 1713