Publicado por Brunetti Propiedades | #PrimeroVos –
La escritura es uno de los documentos fundamentales relacionados con una propiedad. Sin embargo, para quienes no están familiarizados con el lenguaje jurídico, leerla por primera vez puede resultar complicado.
Aunque la revisión completa de una escritura corresponde a profesionales especializados, conocer sus principales conceptos permite comprender mejor qué información contiene y qué aspectos deben analizarse durante una operación inmobiliaria.
¿Qué es una escritura?
La escritura pública es el instrumento mediante el cual se documentan determinados actos jurídicos, entre ellos la transmisión de un inmueble.
En una compraventa, la escritura formaliza la transferencia del dominio de la propiedad y es otorgada ante un escribano público.
No debe confundirse con otros documentos vinculados al inmueble, como un boleto de compraventa, un contrato de alquiler o una reserva.
1. Identificación de las partes
Al comienzo de la escritura aparecen los datos de las personas que intervienen en el acto.
Dependiendo de la operación, pueden figurar compradores, vendedores, representantes o apoderados.
Entre los datos que pueden aparecer se encuentran:
- Nombre y apellido.
- Documento de identidad.
- Nacionalidad.
- Estado civil.
- Domicilio.
- Datos relacionados con la representación, cuando corresponde.
Esta información permite identificar legalmente a quienes participan de la operación.
2. Identificación del inmueble
Uno de los puntos más importantes es la descripción de la propiedad.
La escritura puede incluir datos como:
- Ubicación.
- Calle y numeración.
- Localidad.
- Superficie.
- Medidas y linderos.
- Designación catastral.
- Matrícula.
- Unidad funcional, en caso de propiedad horizontal.
Estos datos permiten individualizar jurídicamente el inmueble y diferenciarlo de cualquier otra propiedad.
3. Antecedentes de dominio
La escritura también puede hacer referencia a cómo llegó el inmueble a manos del actual propietario.
Es decir, cuál fue el acto jurídico anterior mediante el cual adquirió la propiedad.
Puede tratarse, por ejemplo, de una compraventa, una donación, una sucesión u otra forma de adquisición.
Los antecedentes permiten conocer la historia jurídica del inmueble.
4. Matrícula y datos registrales
La matrícula es uno de los datos fundamentales para identificar registralmente una propiedad.
El inmueble se encuentra inscripto en el registro correspondiente y la matrícula permite individualizarlo dentro de ese sistema.
En una operación inmobiliaria, estos datos son especialmente importantes para verificar la situación registral del inmueble.
5. Superficie y medidas
La escritura puede indicar diferentes superficies relacionadas con el inmueble.
En una casa o terreno pueden aparecer las dimensiones del lote y su superficie total.
En un departamento sometido al régimen de propiedad horizontal, además de la superficie propia pueden existir referencias a partes comunes y porcentajes de participación.
Por eso, no siempre la superficie que aparece en una publicación inmobiliaria coincide exactamente con un único número dentro de la escritura.
6. Propiedad horizontal
Cuando se trata de un departamento, cochera o unidad dentro de un edificio, pueden aparecer conceptos relacionados con la propiedad horizontal.
La escritura puede identificar la unidad funcional, sus superficies, porcentajes sobre las partes comunes y otros datos propios del régimen.
Esto resulta importante porque la unidad no debe analizarse de manera aislada: forma parte de un inmueble que posee espacios y elementos comunes.
7. Gravámenes y restricciones
Otro aspecto fundamental es determinar si sobre el inmueble existen determinadas cargas, derechos o restricciones.
Entre los conceptos que pueden aparecer se encuentran:
- Hipotecas.
- Embargos.
- Usufructos.
- Servidumbres.
- Otras restricciones al dominio.
La existencia de alguno de estos elementos no significa automáticamente que la propiedad no pueda venderse, pero sí requiere un análisis profesional antes de avanzar con una operación.
8. El precio y las condiciones de la operación
Cuando la escritura corresponde a una compraventa, también se documentan las condiciones de la operación.
Puede incluirse el precio, la forma de pago y otras circunstancias vinculadas con la transferencia.
Es importante diferenciar esta información de la que aparece en una publicación inmobiliaria: el precio publicado puede ser una referencia comercial, mientras que la escritura documenta jurídicamente el acto realizado.
9. Certificados e informes
Antes de una escritura pueden solicitarse distintos certificados e informes para conocer la situación jurídica del inmueble y de las personas involucradas.
Estos controles permiten detectar, entre otras cuestiones, posibles restricciones, gravámenes o situaciones que deban resolverse antes de concretar la operación.
La documentación y los controles específicos pueden variar según las características de cada inmueble y de la operación.
¿Qué conviene revisar antes de comprar?
Antes de avanzar con la compra de una propiedad, es recomendable verificar que la documentación sea consistente con el inmueble que se está adquiriendo.
Algunos puntos importantes son:
- Identidad del titular.
- Ubicación del inmueble.
- Superficie y medidas.
- Matrícula y datos registrales.
- Designación catastral.
- Situación de dominio.
- Existencia de gravámenes o restricciones.
- Correspondencia entre la documentación y la propiedad real.
Una aclaración importante
Entender los conceptos básicos de una escritura no significa que el comprador deba analizarla por su cuenta desde el punto de vista jurídico.
La revisión de la documentación debe realizarse con el asesoramiento del escribano y, cuando corresponda, de otros profesionales.
La función de conocer estos términos es diferente: permite que el comprador entienda qué está leyendo, pueda hacer preguntas concretas y tenga una visión más clara del proceso.
La escritura como parte de una operación segura
Una operación inmobiliaria no se basa únicamente en encontrar una propiedad que guste y acordar un precio.
La documentación cumple un papel fundamental para determinar quién es el titular, cómo está identificado el inmueble y cuál es su situación jurídica.
Por eso, aprender a reconocer los conceptos básicos de una escritura es una herramienta útil para cualquier persona que esté pensando en comprar, vender o invertir en una propiedad.
Cuanto mejor se entiende la documentación, más información se tiene para tomar una decisión inmobiliaria responsable.
Atte.
Juan Pablo Brunetti BRUNETTI PROPIEDADES Mat. CCPIM Nº 1713