Publicado por Brunetti Propiedades | #PrimeroVos –

Radiografía de los nuevos Avalúos y su impacto en el mercado inmobiliario mendocino

El inicio de 2026 marcó un antes y un después en la política fiscal inmobiliaria de Mendoza. La provincia implementó la actualización más profunda de la Ley Impositiva de la última década, redefiniendo el modo en que se calcula el avalúo fiscal de los inmuebles y, con ello, la base sobre la cual se aplican la mayoría de los impuestos provinciales.

Este cambio no es meramente técnico: impacta directamente en propietarios, desarrolladores, compradores e inversores, y empieza a reconfigurar decisiones de venta, retención, desarrollo y regularización dominial.

Del avalúo histórico a la valuación automatizada

Hasta ahora, el avalúo fiscal mendocino se caracterizaba por estar fuertemente desfasado respecto al valor real de mercado. En muchos casos representaba apenas entre el 1% y el 2% del precio de venta efectivo de una propiedad.

A partir de 2026, ATM migró hacia un sistema de Valuación Masiva Automatizada (VMA), que incorpora herramientas de análisis algorítmico y cruce de múltiples fuentes de información, entre ellas:

• Precios de operaciones reales inscriptas
• Valores publicados en portales inmobiliarios
• Superficies y características constructivas
• Imágenes satelitales y datos catastrales
• Zonificación urbana y accesibilidad a servicios

Este nuevo esquema no busca fijar “precios de mercado”, sino reducir la brecha entre el valor fiscal y la realidad económica del inmueble, haciendo más coherente el sistema tributario.

El fin de la brecha fiscal

Uno de los cambios más relevantes es el objetivo explícito de llevar el avalúo fiscal a aproximadamente un 10% del valor real de mercado, dejando atrás el histórico desfasaje.

¿Qué implica esto en la práctica?

• No necesariamente suben las alícuotas, pero sí la base imponible.
• Muchos inmuebles verán un aumento en su valuación fiscal aun sin haber cambiado físicamente.
• Se corrigen distorsiones entre propiedades similares que tributaban valores muy diferentes.

Para compensar este efecto, se han eliminado o reducido tasas administrativas menores, simplificando el esquema impositivo y evitando que el impacto sea puramente recaudatorio.

En términos macro, se trata de un reordenamiento más que de una simple suba de impuestos.

La “guerra” contra el lote ocioso

Uno de los puntos más visibles de la reforma es el fuerte recargo aplicado a terrenos baldíos en zonas urbanas consolidadas, que en algunos casos alcanza hasta un 600%.

Este recargo no responde solamente a una lógica fiscal, sino principalmente urbanística:

El Gran Mendoza sufre una expansión desordenada de su mancha urbana, lo que encarece la provisión de servicios públicos, transporte, infraestructura y mantenimiento.

Penalizar fiscalmente al lote vacío en zonas servidas busca:

• Incentivar la venta de terrenos ociosos
• Estimular la construcción en áreas consolidadas
• Evitar la especulación pasiva sobre el suelo urbano
• Promover una ciudad más compacta y eficiente

Para el mercado, esto puede traducirse en una mayor oferta de lotes en venta, presionando los precios a valores más competitivos y generando oportunidades tanto para desarrolladores como para usuarios finales.

Impacto para propietarios e inversores

Este nuevo escenario obliga a replantear estrategias:

• Quienes retienen terrenos vacíos deberán evaluar si les conviene mantenerlos o venderlos.
• Inversores que antes apostaban a “guardar tierra” sin desarrollo deberán revisar su estructura de costos.
• Los desarrollos inmobiliarios bien planificados pueden verse beneficiados por una mayor rotación de suelo urbano.

En cambio, las propiedades ya edificadas, bien mantenidas y productivas (alquiler, uso propio, renta comercial) quedan en una posición relativamente más eficiente frente al nuevo esquema fiscal.

Oportunidad para escriturar y regularizar

Otro punto clave de la reforma es la reducción del Impuesto a los Sellos al 1%, lo que genera una ventana muy atractiva para cerrar operaciones y regularizar situaciones pendientes.

Esto impacta especialmente en:

• Boletos de compraventa antiguos sin escritura
• Herencias o sucesiones con inmuebles ya adjudicados de hecho
• Operaciones informales que ahora encuentran un costo razonable para blanquearse

Para una propiedad de USD 100.000, el ahorro frente a escenarios anteriores puede representar miles de dólares, lo que convierte a 2026 en un año particularmente favorable para escriturar.

¿Sube el valor de las propiedades por este cambio?

Es importante aclarar algo:

El aumento del avalúo fiscal no implica que automáticamente suba el valor de mercado de las propiedades.

El precio real sigue estando determinado por:

• Oferta y demanda
• Ubicación
• Estado del inmueble
• Rentabilidad
• Acceso a crédito
• Contexto macroeconómico

Lo que sí cambia es el “costo de tenencia” de ciertos inmuebles, especialmente terrenos baldíos y propiedades subutilizadas, lo que puede modificar el comportamiento de los propietarios y, con ello, la dinámica del mercado.

Un mercado más transparente y profesional

En perspectiva, esta reforma empuja al mercado mendocino hacia una mayor formalidad, previsibilidad y racionalidad económica.

Para quienes operamos profesionalmente en el sector inmobiliario, esto refuerza la importancia de:

• Tasaciones técnicas y actualizadas
• Análisis urbano y normativo previo
• Estrategias de comercialización más precisas
• Asesoramiento fiscal y dominial integrado

Conclusión

En Brunetti Propiedades entendemos que estos cambios no deben verse solo como una modificación impositiva, sino como una señal clara de hacia dónde se dirige el mercado inmobiliario mendocino: mayor transparencia, mayor profesionalización y decisiones basadas en datos reales.

Creemos que este nuevo esquema de avalúos abre una oportunidad para ordenar, regularizar y revalorizar el patrimonio inmobiliario, siempre que se lo analice con criterio técnico y visión estratégica. Por eso, acompañamos a nuestros clientes no solo en la compra o venta de propiedades, sino también en la lectura integral del contexto fiscal, urbano y legal que rodea cada operación.

Si sos propietario, inversor o estás evaluando vender o desarrollar un inmueble, te invitamos a que nos consultes. Un buen asesoramiento hoy puede marcar una gran diferencia en el valor y la rentabilidad de tu propiedad mañana.

Atte.

Juan Pablo Brunetti

BRUNETTI PROPIEDADES

Mat. CCPIM Nº 1713