Publicado por Brunetti Propiedades | #PrimeroVos –
Una tasación correcta es clave tanto para vender como para comprar una propiedad. Si está sobrevalorada, puede pasar meses (o años) en el mercado sin cerrar operaciones. Si está subvalorada, el propietario pierde dinero. La clave está en equilibrar el precio de mercado real con el valor percibido.
Aquí te dejo una guía práctica y detallada para saber si una propiedad está bien tasada:
1. Entender qué es una tasación
Una tasación es la estimación del valor real de una propiedad en el mercado, considerando:
-Ubicación.
-Estado de conservación.
-Superficie cubierta y descubierta.
-Antigüedad y calidad constructiva.
-Oferta y demanda en la zona.
No es un número arbitrario: debe basarse en criterios técnicos y comparativos.
2. La ubicación: el factor más determinante
El precio del metro cuadrado varía muchísimo según:
-Barrio o localidad (ejemplo: no vale lo mismo un departamento en Ciudad de Mendoza que en Luján de Cuyo o Maipú).
-Entorno: cercanía a colegios, hospitales, centros comerciales, transporte público.
-Seguridad y nivel de desarrollo urbano.
Un mismo inmueble puede tener diferencias de hasta un 30% o más en valor solo por estar en distinta cuadra o barrio.
3. Superficie y distribución
– Superficie cubierta: los metros construidos (departamento, casa, local).
– Superficie descubierta: patios, balcones, jardines o terrazas también suman, pero con un coeficiente menor al metro cubierto.
– Distribución funcional: ambientes bien aprovechados suelen valorizar más que metros mal distribuidos.
4. Antigüedad y estado de conservación
– Propiedades nuevas o a estrenar suelen cotizar más alto por no requerir mantenimiento.
– Propiedades de más de 30 años pueden perder valor si no fueron refaccionadas.
– Una refacción completa (cocina, baños, cañerías, pisos) puede aumentar considerablemente el valor de venta.
5. Comparación con el mercado (método comparativo)
La técnica más usada para verificar una tasación es comparar con:
– Propiedades en venta activa en la misma zona y similares características.
– Propiedades vendidas recientemente, que reflejan mejor el precio real de cierre.
Si un inmueble tiene un valor un 20-30% por encima del promedio de la zona, probablemente esté sobrevaluado.
6. Tiempo de permanencia en el mercado
– Una propiedad bien tasada suele venderse en un plazo de 90 a 120 días.
– Si lleva más de un año publicada sin interesados reales, lo más probable es que esté sobrevaluada.
– Una baja de precio repentina después de meses en venta es señal de que la tasación inicial no era realista.
7. Rentabilidad (si se busca inversión)
Otra manera de evaluar el precio es calcular:
– Renta anual esperada por alquiler.
– Compararla con otras opciones de inversión (departamentos, locales, cocheras).
Si la rentabilidad está por debajo del promedio de mercado (en Mendoza ronda entre el 3% y 5% anual en alquileres residenciales), puede indicar que el valor de compra está alto.
8. Documentación al día = valor asegurado
Un inmueble con:
– Escritura perfecta,
– Planos aprobados,
– Impuestos y expensas al día,
tiene más liquidez y se vende más rápido que otro con problemas legales o administrativos. La falta de papeles suele depreciar hasta un 20% el valor.
9. Consultar a un profesional
Si bien existen calculadoras y comparadores online, la manera más confiable es pedir una tasación profesional realizada por una inmobiliaria matriculada.
Un buen tasador usa:
– Método comparativo (ventas reales).
– Método de costo (valor del terreno + construcción actualizada).
– Método de rentabilidad (si aplica a inversión).
En Brunetti Propiedades realizamos tasaciones que equilibran números reales con estrategia comercial, para que la propiedad no pierda valor de mercado ni tiempo de exposición.
En resumen:
Una propiedad está bien tasada cuando:
1) El precio se alinea con valores de mercado en la zona.
2) La superficie y calidad constructiva se valoran de forma justa.
3) Tiene documentación en regla.
4) Se vende en tiempos razonables sin necesidad de rebajas abruptas.
Invertir tiempo en una tasación correcta significa vender más rápido, sin perder dinero, ni frustrar al comprador ni al vendedor.
Atte.
Juan Pablo Brunetti
BRUNETTI PROPIEDADES
Mat. CCPIM Nº 1713
